¿Cómo se realiza la tasación de un terreno o lote en la ciudad de Buenos Aires con el nuevo Código Urbanístico?
¿Qué pasos involucra el proceso de tasación de terrenos?
¿Cómo se calcula la plusvalía urbana?
¿Cuáles son las incidencias de terrenos establecidas en la ley por manzana?
Solicite tasación o asesoramiento para estimar el valor de su terreno enviando un mail desde nuestro formulario de contacto. La tasación del lote se realizará con un equipo interdisciplinario. Si ya tiene una tasación pero quiere una segunda opinión, contáctenos .
Tasación de terrenos en CABA
El nuevo código urbanísitco establece reglas para la construción que influyen en la valuación de los terrenos.
Para poder determinar el valor del terreno, se suma ahora una nueva variable que es la plusvalía urbana. Dentro de todos los costos que afronta el desarrollador se suma esta variable para el cálculo de la rentabilidad de un desarrollo inmobiliario.
Si bien es posible construir mayor cantidad de metros en la mayoría de los terrenos bajo el nuevo código, se ha implementado el pago de plusvalía por esos metros adicionales teniendo en cuenta la incidencia reglamentada por el GCBA. La plusvalía será abonada por el desarrollador o arquitecto que presente los planos, en consecuencia es un nuevo costo que debe afrontar y será tomado en cuenta a la hora de evaluar el potencial del terreno.
¿Cuáles son los pasos y factores a tener en cuenta bajo la nueva normativa para la tasación de un terreno?
– El primer paso es contar con los datos de la parcela y del distrito para poder determinar la zonificación, tipología, espacio urbano, alturas permitidas, morfología permitida, mixtura de usos, línea de frente interno, etc. Es esencial analizar todos los nuevos requerimientos.
– Determinar la cantidad total de metros construibles bajo el nuevo código ubanístico (CU). Consutlar las normas de edificabilidad corroborando en qué corredor se encuentra la parcela para ver la altura máxima permitida. (página 127 de la ley).
Más allá de la totalidad de metros cuadrados nuevos a construir, es clave determinar la superficie que debe computarse para el cálculo de la plusvalía. Es la totalidad de metros construibles menos el 20% (porcentaje impuesto por ley) , descontando retiros, balcones y subsuelos (esto último puede verificarse en este link) lo que se utilizará en la fórmula de cálculo de la plusvalía (A1).
– Determinar si se encuentra en zona Area de Protección Histórica (APH).
– Calcular el FOT computable (A2) bajo el Código de Planeamiento Urbano (CPU).
Parte importante del proceso es calcular la diferencia de lo que podía construirse bajo en CPU y lo que se puede construir bajo el nuevo Código Urbanístico.
A=A1- A2 (donde A es igual a la superficie edificable adicional a aprovechar gracias a la nueva normativa, los metros cuadrados de edificabilidad adicionales a los establecidos por el Código de Planeamiento Urbano, Ley N° 449 y sus modificatorias).
– Realizar el cálculo de la plusvalía urbana. Para ello es necesario chequear el valor de la incidencia por ley y el valor de la UVA a la fecha.
Los valores de incidencia se encuentran publicados en UVAs, hay que calcular el valor en $ buscando el valor de cotización por fecha. (ver la sección de recursos más abajo para obtener la información).
La fórmula para el cálculo de la plusvalía urbana es la siguiente:
Plusvalía urbana o contribución a pagar por el desarrollo= A x B x alícuota por zona
(Siendo B el valor de incidencia del suelo según su localización, definido por manzana y medido en UVAs (Unidad de Valor Adquisitivo) por metro cuadrado). La incidencia del suelo se actualizará anualmente según consta en el decreto del 14 de marzo 2019.
¿Cómo se calculó la incidencia del suelo por manzana?
En el decreto consta que la incidencia del suelo por manzana surgirá de multiplicar el margen operacional y el porcentaje del margen operacional, que corresponda al valor del suelo en cada una de las zonas definidas en la Ley Tarifaria. El margen operacional surge de restar al precio de venta de inmuebles nuevos por m2 el costo total por m2 comercializable.
La plusvalía se abona al momento de presentar los planos de obra.
– Estimar el valor el valor del terreno. La tasación de un terreno debe realizarse mediante un trabajo interdisciplinario, donde se incluya tanto la visión del desarrollador o arquitecto y de la empresa comercializadora.
Incidencias 2021 por Reporte Inmobiliario
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Recursos para la valuación de un terreno en la ciudad de Buenos Aires
Sitio principal de Planeamiento Urbano: https://www.buenosaires.gob.ar/desarrollourbano/codigo-urbanistico
Código Urbanísitco completo ley 6099 (el mapa se encuentra en la página 1562)
Información sobre parcelas en el mapa de la Ciudad de Buenos Aires
Decreto Reglamentario de la Ley de Plusvalía Marzo 2019 Buenos Aires
Alícuotas de plusvalía por zonas
14/3/2019 Documento oficial que explica cómo se obtuvo el valor de las incidencias
Marzo 2018 – Explicación sobre Nuevos Códigos Urbanístico, de Edificación y Ley de Plusvalía Urbana
¿Cuáles son las incidencias de los terrenos establecidas por ley?
Tablas de incidencia del suelo por manzanas en UVAs por ley
¿Cuál es la incidencia según los valores de publicación actuales en base a el informe de Reporte Inmobiliario (2019)?
Fuente: Reporte Inmobiliario
Mayo 2020 – Relevamiento terrenos edificables en Bs As 2020 – link
Por segundo año consecutivo cae el valor de incidencia en la ciudad. La cotización promedio sufrió una marcada retracción en la casi totalidad de los barrios de la ciudad. 14° relevamiento anual con el detalle de 595 casos en oferta
Charlas y artículos
31/10/2020 – Crece el canje de terrenos porteños por departamentos a construir: cómo funciona la operatoria, ventajas y desventajas – link
Septiembre 2020- La Ciudad impulsa la construcción con un proceso más simple y un plan de incentivos – link
27/8/2020 – Alivio fiscal: qué medidas aprobó la Legislatura porteña para Gastronomía y Construcción. – link
16/12/2019 – Reflexiones sobre el proyecto de modificación al Código Urbanístico de la Ciudad de Bs. As – Reporte Inmobiliario- link
Ya pasaron más de diez meses desde que se aprobó el nuevo Código Urbanístico, y sus indefiniciones siguen preocupando al sector inmobiliario. Escribe Arq. Magdalena Eggers
09/10/2019 –
5/10/2019 – Resumen del Mercado Inmobiliario a octubre 2019 por Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria
Hay mucha incertidumbre sobre lo que va a pasar en #mercadoinmobiliario, pero qué cosas sí sabemos? Hilo pic.twitter.com/P3fVimUgJt
— Soledad Balayan (@solebalayan) October 5, 2019
22/9/2019 – Construcción: u$s1.600 millones frenados por nuevos códigos Urbanístico y de Edificación – link
27/8/2019 – Noticias post las PASO – Qué está pasando en el segmento de terrenos. link
6/6/2019 -RODRIGO CRUZ, TODO LO QUE HAY QUE SABER, CÓDIGO DE EDIFICACIÓN, EN DIRECTO, CUCICBA
16/5/2019 -ALBERTO GARCIA, NUEVO CÓDIGO DE PLANEAMIENTO URBANO CABA, COLEGIO GUADALUPE –
Colegio de Profesionales Inmobiliarios – Ver slides de la presentación
23/3/2019 – Voces Inmobiliarias – Marcelo Ponce – T3-12 – Ley de plusvalia y el nuevo Código Urbanístico
- Dr. Jorge Alberto Giorno (Subsecretario de la Unidad de Coordinación de Planeamiento Estratégico)
- María Laura Calle: Presidente de la Asociación de profesores de posgrados inmobiliarios (APPI)
- Mario Gómez: Director de Especialización en Desarrollo de Emprendimientos del Instituto de Capacitación de la Cámara Inmobiliaria Argentina y Vicepresidente de la Asociación de Directores y Profesores de los Posgrados Inmobiliarios (APPI)
13/02/2019 -GRACIELA ALONSO, NUEVO CÓDIGO DE PLANEAMIENTO URBANO CABA, EN DIRECTO CUCICBA
30/1/2019 – Ley de plusvalía urbana: cómo afecta a los nuevos proyectos- Clarín – link
3/12/2019 – Voces Inmobiliarias – Novedades del nuevo código de planeamiento urbano