Tasación de terrenos y lotes. Cálculo de plusvalía bajo el nuevo Código Urbanístico de CABA


¿Cómo se realiza la tasación de un terreno o lote en la ciudad de Buenos Aires con el nuevo Código Urbanístico?

¿Qué pasos involucra el proceso de tasación de terrenos?
¿Cómo se calcula la plusvalía urbana?
¿Cuáles son las incidencias de terrenos establecidas en la ley por manzana?

Solicite tasación o asesoramiento para estimar el valor de su terreno enviando un mail desde nuestro formulario de contacto. La tasación del lote se realizará con un equipo interdisciplinario. Si ya tiene una tasación pero quiere una segunda opinión, contáctenos .

Tasación de terrenos en CABA

 

El nuevo código urbanísitco establece reglas para la construción que influyen en la valuación de los terrenos.

Para poder determinar el valor del terreno, se suma ahora una nueva variable que es la plusvalía urbana. Dentro de todos los costos que afronta el desarrollador se suma esta variable para el cálculo de la rentabilidad de un desarrollo inmobiliario.

Si bien es posible construir mayor cantidad de metros en la mayoría de los terrenos bajo el nuevo código, se ha implementado el pago de plusvalía por esos metros adicionales teniendo en cuenta la incidencia reglamentada por el GCBA. La plusvalía será abonada por el desarrollador o arquitecto que presente los planos, en consecuencia es un nuevo costo que debe afrontar y será tomado en cuenta a la hora de evaluar el potencial del terreno.

 

¿Cuáles son los pasos y factores a tener en cuenta bajo la nueva normativa para la tasación de un terreno?

– El primer paso es contar con los datos de la parcela y del distrito para poder determinar la zonificación, tipología, espacio urbano, alturas permitidas, morfología permitida, mixtura de usos, línea de frente interno, etc. Es esencial analizar todos los nuevos requerimientos.

Determinar la cantidad total de metros construibles bajo el nuevo código ubanístico (CU). Consutlar las normas de edificabilidad corroborando en qué corredor se encuentra la parcela para ver la altura máxima permitida. (página 127 de la ley).

Más allá de la totalidad de metros cuadrados nuevos a construir, es clave determinar la superficie que debe computarse para el cálculo de la plusvalía. Es la totalidad de metros construibles menos el 20% (porcentaje impuesto por ley) , descontando retiros, balcones y subsuelos  (esto último puede verificarse en este link)  lo que se utilizará en la fórmula de cálculo de la plusvalía (A1).

– Determinar si se encuentra en zona Area de Protección Histórica (APH).

Calcular el FOT computable (A2) bajo el Código de Planeamiento Urbano (CPU).

Parte importante del proceso es calcular la diferencia de lo que podía construirse bajo en CPU y lo que se puede construir bajo el nuevo Código Urbanístico.
A=A1- A2  (donde A es igual a la superficie edificable adicional a aprovechar gracias a la nueva normativa, los metros cuadrados de edificabilidad adicionales a los establecidos por el Código de Planeamiento Urbano, Ley N° 449 y sus modificatorias).

– Realizar el cálculo de la plusvalía urbana. Para ello es necesario chequear el valor de la incidencia por ley y el valor de la UVA a la fecha.

Los valores de incidencia se encuentran publicados en UVAs, hay que calcular el valor en $ buscando el valor de cotización por fecha.  (ver la sección de recursos más abajo para obtener la información).

La fórmula para el cálculo de la plusvalía urbana es la siguiente:

Plusvalía urbana o contribución a pagar por el desarrollo= A x B x alícuota por zona

(Siendo B el valor de incidencia del suelo según su localización, definido por manzana y medido en UVAs (Unidad de Valor Adquisitivo) por metro cuadrado). La incidencia del suelo se actualizará anualmente según consta en el decreto del 14 de marzo 2019.

¿Cómo se calculó la incidencia del suelo por manzana?
En el decreto consta que la incidencia del suelo por manzana surgirá de multiplicar el margen operacional y el porcentaje del margen operacional, que corresponda al valor del suelo en cada una de las zonas definidas en la Ley Tarifaria. El margen operacional surge de restar al precio de venta de inmuebles nuevos por m2 el costo total por m2 comercializable.

La plusvalía se abona al momento de presentar los planos de obra.

Estimar el valor el valor del terreno. La tasación de un terreno debe realizarse mediante un trabajo interdisciplinario, donde se incluya tanto la visión del desarrollador o arquitecto y de la empresa comercializadora.

Solicite tasación de su terreno y análisis de prefactibilidad enviando un mail desde nuestro formulario de contacto.

Recursos para la valuación de un terreno en la ciudad de Buenos Aires

Sitio principal de Planeamiento Urbano: https://www.buenosaires.gob.ar/desarrollourbano/codigo-urbanistico 

Ley 6099

Código Urbanísitco completo ley 6099 (el mapa se encuentra en la página 1562)

Planchetas individuales

Información sobre parcelas en el mapa de la Ciudad de Buenos Aires

Decreto Reglamentario de la Ley de Plusvalía Marzo 2019 Buenos Aires

Alícuotas de plusvalía por zonas

 

14/3/2019 Documento oficial que explica cómo se obtuvo el valor de las incidencias

Marzo 2018 – Explicación sobre Nuevos Códigos Urbanístico, de Edificación y Ley de Plusvalía Urbana

¿Cuáles son las incidencias de los terrenos establecidas por ley?

Tablas de incidencia del suelo por manzanas en UVAs por ley

Valor de la UVA por fecha

¿Cuál es la incidencia según los valores de publicación actuales en base a el informe de Reporte Inmobiliario (2019)?
Fuente: Reporte Inmobiliario

 

Charlas y artículos

6/6/2019 -RODRIGO CRUZ, TODO LO QUE HAY QUE SABER, CÓDIGO DE EDIFICACIÓN, EN DIRECTO, CUCICBA


16/5/2019 -ALBERTO GARCIA,  NUEVO CÓDIGO DE PLANEAMIENTO URBANO CABA, COLEGIO GUADALUPE –

Colegio de Profesionales Inmobiliarios – Ver slides de la presentación


23/3/2019 – Voces Inmobiliarias – Marcelo Ponce – T3-12 – Ley de plusvalia y el nuevo Código Urbanístico

  • Dr. Jorge Alberto Giorno (Subsecretario de la Unidad de Coordinación de Planeamiento Estratégico)
  • María Laura Calle: Presidente de la Asociación de profesores de posgrados inmobiliarios (APPI)
  • Mario Gómez: Director de Especialización en Desarrollo de Emprendimientos del Instituto de Capacitación de la Cámara Inmobiliaria Argentina y Vicepresidente de la Asociación de Directores y Profesores de los Posgrados Inmobiliarios (APPI)

 13/02/2019 -GRACIELA ALONSO,  NUEVO CÓDIGO DE PLANEAMIENTO URBANO CABA, EN DIRECTO CUCICBA

30/1/2019 – Ley de plusvalía urbana: cómo afecta a los nuevos proyectos- Clarín – link

3/12/2019 – Voces Inmobiliarias – Novedades del nuevo código de planeamiento urbano