Factores para tener en cuenta a la hora de vender un departamento.
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Documentación
Es imprescindible contar con toda la documentación necesaria para poder vender al inicio del proceso:
-el título de propiedad (original y copia),
-últimas liquidaciones de expensas (datos actualizados del administrador del edificio),
-boletas físicas de ABL (o contar con la partida y el DV), AySA, Edenor y Metrogas.
-copia del reglamento de co-propiedad.
Si la venta se realiza a través de un apoderado, es necesario contar con un poder especial para ese inmueble específico.
Si el departamento o casa están en sucesión, la venta no podrá llevarse a cabo si el vendedor no cuenta con la declaratoria de herederos ya inscripta y la tasa de justicia abonada. El trámite sucesorio en Argentina puede demorar unos 6 meses.
¿Cuánto se tarda en vender un departamento en Buenos Aires?
Para poder determinar si una venta es rápida o lenta es necesario saber cuánto se tarda en promedio para vender un inmueble en Buenos Aires. Según el último informe de la Dirección General de Estadísticas y Censos, 7 meses fue el tiempo promedio de una publicación de un inmueble en 2017. Por lo tanto, cuando decimos rápido, nos referimos a un período menor a 7 meses.
Otro factor para tener en cuenta es la estacionalidad. Si el inmueble se lanza en el mercado en noviembre o diciembre, tenga en cuenta que los meses de enero y febrero son los más difíciles para vender. No es el mejor momento para publicar un inmueble ni lanzarlo al mercado. La gran mayoría de las personas se toma vacaciones en ese período y no suelen tomar grandes decisiones en ese período.
La tasación es muy importante, pero la reacción del mercado es clave.
Ojo con los valores promedio del metro cuadrado que se publican en los diarios. Esos valores son útiles como referencia, pero lejos están de poder determinar el valor real de su departamento.
Algunos departamentos tienen algo que los hace únicos y otros pueden ser simples commodities. Sin embargo, existe la posibilidad de que alguien valore un departamento en particular más que otro por algún interés personal. El éxito de la comercialización estará basado en lograr el mejor “matching” entre el departamento y el comprador, encontrar aquel que encuentre en el inmueble un valor único y no lo considere un commodity.
Algunos consejos:
- Si elige una inmobiliaria, que sea de la zona donde se encuentra el departamento, que conozca el barrio, que lo haya visto crecer. Consúltele por ventas anteriores. La tasación es determinante y el precio inicial también, cuanta más información tenga el bróker, más precisa será la tasación. La inmobiliaria debe contar con matrícula del Colegio de Profesionales Inmobiliarios para poder operar y cobrar honorarios (consulte el padrón de matriculados).
- El inmueble debe tener muy buenas fotos. La primera selección de un inmueble se realiza desde la computadora o el celular y las fotos son el primer filtro de descarte.
- Presentación del departamento. El departamento debe estar limpio, ordenado y prolijo. Con la menor cantidad de elementos a la vista posible. Tenga en cuenta esta recomendación a la hora en que saquen las fotos para la publicación y al momento de cada visita.
- Publicar donde haya más oferta y donde más buscan los usuarios. El 90% de las búsquedas inician en Google y más del 60% de las consultas se realizan a través de celulares. El sitio web donde se encuentre publicado el inmueble debe estar diseñado para celulares. A la hora de elegir donde publicar es bueno preguntarse: ¿Qué buscadores de inmuebles tienen mejor posicionamiento en Google? ¿Cuáles invierten más en publicidad? ¿Cuáles tienen sus propiedades más actualizadas? Conozca la oferta de buscadores de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires.
- El cartel ayuda. Algunos propietarios prefieren no colocar cartel, sin embargo, el cartel es muy útil para atraer a aquellos que buscan inmueble por zona específica.
- Ya sea una inmobiliaria o quien muestre el departamento, debe contar con la llave y buena disponibilidad para mostrarlo cuando el interesado pueda verlo.
- Un departamento con expensas muy elevadas (que no van acorde a la categoría del edificio, o en un edificio con mal mantenimiento o sin amenities o sin vigilancia, etc.) tarda mucho más en venderse que el resto de los departamentos. Si las expensas son muy altas, el precio del departamento debe reflejar ese factor.
- Si el departamento es oscuro, es esencial proporcionarle una buena iluminación artificial. Si el precio del inmueble no internaliza este factor la venta llevará mucho más tiempo y eventualmente deberá bajarlo.
Consulte su caso específico, solicite una tasación a través de nuestro sitio, las Lic. Soledad Balayan y Lic. Verónica Balayan se pondrán en contacto a la brevedad.
Lic. Soledad Balayan – @solebalayan
Titular en Maure Inmobiliaria
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