Análisis del decreto de emergencia locativa


Análisis del decreto de emergencia locativa y congelamiento de alquileres

Por el Dr. Ariel Besteiro

Emergencia Locativa DNU 320/2020 Breve Análisis

El DNU 320/2020 que establece el congelamiento de los cánones locativos, la prorroga en los plazos de las locaciones y la suspensión de los desalojos se ha dictado bajo condiciones de emergencia, debemos analizar tanto la norma, como cada caso que se nos presente posteriormente teniendo en cuenta este marco.-

Suspensión de los desalojos

Quedan suspendidos los desalojos hasta el 30 de Septiembre de 2020 incluidos aquellos casos que ya existe una sentencia. De manera que ante la falta de pago anterior o posteriores al periodo de aislamiento obligartorio no se puede proceder con ningún desalojo hasta dicha fecha. –

En el caso de nuestra empresa en particular, quedan comprendidos los contratos de locación para vivienda, los contratos para uso de profesionales y aquellos que tienen como locatario a Pymes para el ejercicio de su actividad, de manera que casi no hay excepciones.  En caso de falta de pago del canon locativo, se podrá iniciar o continuar con los procesos de cobro de alquileres, no así los procesos de desalojo, hasta la fecha indicada del 30 de Septiembre de 2020. –

 

Prorroga de los alquileres

Todos los contratos de locación quedan prorrogados hasta el 30 de Septiembre de 2020, siempre que el vencimiento opere entre el 20 de Marzo de 2020 hasta el 30 de Septiembre de 2020. El locatario queda facultado a reducir el periodo de la prórroga notificando al locador su voluntad de continuar en el inmueble, avisando con quince (15) días de anticipación en caso de ser posible. El locatario usando esa facultad puede dejar el inmueble y suscribir un nuevo contrato de locación sobre otro inmueble o incluso sobre el mismo inmueble. En caso de suscribir un nuevo contrato de locación por la misma unidad, se estaría creando una nueva relación locativa, que se encontraría regulada por el nuevo contrato, de manera que el locatario deberá abonar mensualmente lo que el nuevo contrato dicte. El locatario evaluará en cada caso si le conviene más continuar mediante la prorroga que le brinda el DNU ó asegurarse una nueva locación por el plazo de veinticuatro (24) meses. Tenemos que dejar en claro que la opción es exclusiva del locatario, de manera que los locadores deberán aceptar lo que decida ó se encuentre en capacidad de abonar cada locatario, según sus circunstancias particulares. –

 

Fianza durante el periodo de prorroga dictado por el decreto

En todos los casos hay una prórroga de la fianza, de manera que el garante seguirá respondiendo por las deudas que pudieran surgir durante el periodo comprendido entre el 20 de Marzo de 2020 hasta el 30 de Septiembre de 2020 si el contrato queda prorrogado. La norma nada dice de los seguros de caución, que deberían quedar comprendidos, pero hasta el momento no hay ninguna disposición o aclaración al respecto que haya brindado la superintendencia de seguros. –

 

Congelamiento del valor del canon locativo

Todos los locatarios podrán continuar abonando el mismo canon mensual que han abonado en el mes de Marzo de 2020 hasta el 30 de Septiembre de 2020. La diferencia entre el monto que figura en el contrato y el valor del mes de Marzo durante esos meses, deberá abonarse entre 3 y 6 cuotas iguales mensuales y consecutivas, conjuntamente con el alquiler del mes de Octubre y posteriores. En el caso de que venciera el contrato antes de que se terminen de pagar las cuotas los fiadores también responderán por el monto de dichas cuotas. En estos casos los locatarios deberán informar nuevamente sus datos de contacto y nuevos domicilios, por si es necesario exigir el pago de dichas cuotas. También el locatario tiene la opción de abonar el monto que cada contrato de locación disponga a fin de no tener que afrontar el pago del alquiler del mes de Octubre de 2020 y subsiguientes con más las cuotas de la diferencia descripta. Por último en los casos que el locatario desocupe el inmueble y quedasen cuotas derivadas del congelamiento de los alquileres, probablemente utilizarán para compensar esas cuotas parte del depósito de garantía que tenían, una vez descontados del mismo todos los servicios, expensas e impuestos que correspondan al periodo de ocupación del inmueble.-

 

Prestaciones accesorias al contrato de locación

Los pagos de expensas, abl, aguas y servicios están fuera del congelamiento del monto del canon locativo de manera que deberán seguir pagando los montos que correspondan y que lógicamente se verán ajustados mensualmente como hasta el momento.-

 

Obligaciones exentas de intereses

No se podrán aplicar intereses compensatorios, punitorios ni moratorios sobre el monto de la diferencia entre lo que debería abonar el locatario según el contrato y lo que ha abonado, si continúa pagando el mismo monto correspondiente al mes de Marzo de 2020. Se podrá convenir otra forma de pago que no sea entre tres y seis cuotas, pero deberá ser menos oneroso para el locatario, de manera que podrían abonar en una o dos cuotas, pero en ese caso deberá realizarse una quita lo suficientemente importe como para poder ser obligatorio, si no es menos onerosa para el locatario no serán exigibles. Debemos dejar aclarado en este punto que el fiador deberá responder por las cuotas de estas diferencias.-

 

Intereses por falta de pago en monto del alquiler

Podrá aplicarse intereses cuando haya falta de pago de alquileres, sobre el monto de lo que abonaba el locatario en el mes de Marzo de 2020, utilizándose como máximo el interés para plazos fijos en pesos a treinta (30) días que paga el Banco de La Nación Argentina.  Las deudas generadas por falta de pago del alquiler o por pagos parciales que haga el locatario que sean menores a lo que abonaba en el mes de Marzo de 2020, deberán pagarse entre tres y seis cuotas con vencimiento a partir de Octubre de 2020.- El decreto 320/2020 nos dice que todas las deudas se abonarán desde Octubre de 2020 en adelante de manera que los intereses generados también deberán ser abonados a partir de dicha fecha haciéndolo entre tres y seis cuotas. Debemos recordar en estos casos que como ya hemos expresado antes, que se encuentran suspendidos los desalojos hasta el 30 de Septiembre de 2020.-

 

Bancarización

Los locadores tienen un plazo de veinte (20) días para comunicar a los locatarios los datos correspondientes a una cuenta bancaria para que éste último pueda abonar el monto del alquiler. El plazo comenzó a contar desde el 29 de Marzo de 2020. Los locadores deben tomar en cuenta que, si no cumplen notificando los datos en el plazo establecido, no podrán pedir intereses en el pago del alquiler, dado que el locatario puede afirmar que se encuentra impedido de cumplir con su obligación por responsabilidad del locador, debido a que actualmente seguimos en periodo de aislamiento obligatorio. –

 

Excepción DNU en casos de vulnerabilidad del locador

Hay una sola excepción en el DNU 320/2020 referido al congelamiento del precio del canon locativo dado que en caso de vulnerabilidad del locador el monto del alquiler no queda congelado hasta el 30 de Septiembre de 2020.

Esta es la excepción a la regla y debemos probar el estado de vulnerabilidad del locador, esto es, que el mismo depende para su subsistencia del cobro del alquiler. Es una tarea muy difícil probarlo y lograr esa declaración de vulnerabilidad, no habiendo otra forma, dado que no especifica los requisitos, se deberá recurrir a la justicia y pedir una acción declarativa (que un juzgado en este caso dicte que está en estado de vulnerabilidad) ó deberá realizarse mediante la presentación de un amparo.

 

Contratos excluidos en que podemos tener parte

Los contratos no alcanzados mayormente en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, son los contratos de locación temporarios o los suscriptos por empresas que no sean PyME, de manera que ellos no tienen prorroga hasta el 30 de Septiembre y concluyen en el plazo en el contrato de locación, abonando el canon establecido.-

 

Suspensión de la mediación obligatoria 

En los casos de desalojo y procesos de ejecución por el plazo de un año no será obligatoria la mediación, de esa manera se tratará de acelerar los procesos posteriormente al plazo en que termine la cuarentena. –

 

Aclaraciones que debemos tener en cuenta

El DNU 320/2020 dispone que queda el Poder Ejecutivo facultado a prorrogar los plazos que contiene por el tiempo que estime conveniente, de manera que posteriormente pueden ser modificados.

 

Elementos que pueden esgrimir los locatarios

 

Imposibilidad de cumplimiento

El código civil en los artículos 955 y 956 establecen el marco de las imposibilidades, las cuales pueden ser definitivas o temporaria.

En el caso de la definitiva debe ser objetiva y absoluta…, por ejemplo, en caso de aquellos inquilinos que tienen contrato vencido y no han podido entregar las llaves del mismo. En este caso cumple con los requisitos, porque es legalmente imposible cumplir sin violar el aislamiento obligatorio fijado por decreto. No es el caso del pago del canon locativo dado que es posible realizarlo mediante un deposito o transferencia bancaria, de allí la importancia de que los locadores brinden los datos de sus cuentas bancarias. – Las imposibilidades deben ser probadas de manera que esto se realizará posteriormente en forma judicial. –

 

Ejemplo de imposibilidad temporaria

Hay imposibilidades temporarias, como por ejemplo cuando el locador debe realizar algún arreglo en el inmueble locado y se encuentra imposibilitado de realizarlo debido a que estamos en aislamiento obligatorio, así que podemos concluir que actualmente no le son exigibles pero posteriormente al aislamiento lo serán.-

 

Teoría de la Imprevisión

Si en un contrato conmutativo de ejecución diferida o permanente la prestación a cargo de una de las partes se torna excesivamente onerosa, puede pedirse una reducción el monto, no es el objeto del presente hacer un análisis sobre este supuesto. Debemos tener en cuenta que se presentarán muchas situaciones muy disimiles en los próximos meses, en caso de ser necesario analizaremos un poco más sobre esta teoría que se encuentra receptada en nuestro Código Civil y Comercial. –

 

Esfuerzo compartido

Se ha utilizado en 2002 donde ambas partes sostienen la perdida por un acontecimiento extraordinario e imprevisible y pacten un reajuste usando la voluntad de las partes según los artículos 958 y siguientes, renunciando a los beneficios que tenga cada una. Al igual que en el caso de la teoría de la imprevisión y el caso de fuerza mayor, en caso de ser necesarios haremos un análisis más extenso posteriormente. –

 

Dr. Ariel Besteiro

 

Recursos

Link al texto del decreto

 

Artículos

Dr. Enrique Abatti responde a preguntas frecuentes sobre la implementación del DNU de emergencia locativa para Voces Inmobiliarias

27/4/2020 –

4/4/2020 – Alquileres congelados: las respuestas a 18 dudas que genera el decreto – La Nación – link

– Comentarios sobre cada punto del DNU por parte del Dr. Luis Enrique Abatti, experto en locaciones – link
– Alquileres congelados: inmobiliarias e inquilinos están de acuerdo con la medida y creen que se contemplaron los motivos de conflicto – Artículo de  Infobae
– Alquileres. Los inquilinos aprueban el congelamiento, pero los inmobiliarios advierten por la intromisión del Estado – Artículo del diario La Nación – link